上海作為長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)引擎，在科創(chuàng)板、自貿(mào)區(qū)、長(zhǎng)三角一體化推進(jìn)等利好下，眾多企業(yè)的持續(xù)涌入也將為上海的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了一輪新的爆發(fā)契機(jī)。

但是，作為上海老牌的市級(jí)商務(wù)中心如外灘、陸家嘴價(jià)格已然“寸土寸金”，根據(jù)招租網(wǎng)站數(shù)據(jù)，陸家嘴附近寫(xiě)字樓均價(jià)在10.38元/平方米/天，外灘則大約9.24元/平方米/天?？臻g上二者也趨近飽和，去8月陸家嘴采樣88幢樓宇中，55幢樓宇出租率超過(guò)90%，其中26幢樓宇接近滿租。

外灘、陸家嘴將如何向外輻射？誰(shuí)又將是下一個(gè)“陸家嘴”？成了未來(lái)幾年商業(yè)地產(chǎn)博弈的重點(diǎn)。在這樣的情況下，將要崛起的究竟是打著“大虹橋”概念的虹橋商務(wù)區(qū)？還是距離陸家嘴只有一江之隔的北外灘、東外灘？

作為即將入駐上海的企業(yè)，除了考慮基本的價(jià)格、位置、政策等基本要素。也需要為未來(lái)的發(fā)展做好規(guī)劃，同時(shí)研判商業(yè)物業(yè)未來(lái)的價(jià)值，以及流通的可能，來(lái)為公司的發(fā)展增加籌碼。

虹橋——受困交通、噪音，未來(lái)將“供過(guò)于求”

2019年底，上海發(fā)布了《關(guān)于加快虹橋商務(wù)區(qū)建設(shè)打造國(guó)際開(kāi)放樞紐的實(shí)施方案》，并將虹橋商務(wù)區(qū)擴(kuò)容到151.4平方公里?？深A(yù)見(jiàn)的，在未來(lái)三到五年的時(shí)間里，虹橋商務(wù)區(qū)確實(shí)將會(huì)有大量的寫(xiě)字樓供應(yīng)。

但是否會(huì)有大量的企業(yè)為虹橋商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓“買(mǎi)單”？這尚是未知數(shù)，畢竟虹橋商務(wù)區(qū)的優(yōu)缺點(diǎn)同樣明顯。

在區(qū)位上，虹橋商務(wù)區(qū)坐擁兩項(xiàng)重大資源——虹橋機(jī)場(chǎng)和虹橋火車(chē)站，同時(shí)地鐵2號(hào)線、10號(hào)線、17號(hào)線也均接入該區(qū)域。雖然陸上交通則給了虹橋商務(wù)區(qū)相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)。但也可以看到交通資源分布不均，上述交通資源集中于區(qū)域東南，并沒(méi)有一個(gè)比較全面的覆蓋。

在價(jià)格上，根據(jù)招租網(wǎng)站數(shù)據(jù)，虹橋火車(chē)站房租均價(jià)為5.53元/平方米/天，華漕附近房租均價(jià)為4.18元/平方米/天，整體價(jià)格較陸家嘴、外灘降低近50%。但距離上，從虹橋火車(chē)站出發(fā)到陸家嘴乘地鐵需要一小時(shí)的時(shí)間，整體其實(shí)距離上海的“金融心臟”仍有相當(dāng)遠(yuǎn)的距離。

從規(guī)劃圖可以看出，整體的商業(yè)物業(yè)布局圍繞機(jī)場(chǎng)東西以及北部為主，相信這樣的涉及主要顧及住宅區(qū)的“噪音”問(wèn)題，但這樣情況下“噪音”也比較成為商業(yè)物業(yè)的困擾。無(wú)論飛機(jī)還是動(dòng)車(chē)，產(chǎn)生的噪音也將為企業(yè)選擇辦公場(chǎng)地的重要考量因素之一。

面對(duì)大量的供給以及諸多目前沒(méi)有解決方案的“困難”，虹橋商務(wù)區(qū)的發(fā)展前景確實(shí)不算明朗。同時(shí)再大量供給的沖擊下，企業(yè)在此投資總部，也已經(jīng)形成近乎“買(mǎi)定離手”的狀態(tài)，轉(zhuǎn)售或者出租都將面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。